Kira Freni (Mietpreisbremse) 2029 yılının sonuna kadar uzatılırken, hükümet mobilyalı evlerin kiralanması, kısa süreli kira sözleşmeleri ve enflasyona bağlı kira artışlarına yönelik yeni kurallar hazırlıyor. Tasarı yasalaşırsa kiracıların haklarında önemli değişiklikler yapılacak
ALMANYA'DA konut bulmak ve uygun kirayla ev sahibi olmak giderek daha fazla ailenin gündeminde yer alıyor. Özellikle büyük şehirlerde artan konut talebi, yüksek kiralar ve sınırlı konut arzı, kiracıların üzerindeki ekonomik baskıyı artırıyor.
Federal hükümet, kiracıların korunmasını güçlendirmek amacıyla kira mevzuatında yeni düzenlemeler üzerinde çalışıyor. Bir yandan mevcut kira freni uygulaması 2029 sonuna kadar uzatılırken diğer yandan kira artışlarını, mobilyalı evlerin kiralanmasını ve kısa süreli sözleşmeleri kapsayan yeni bir reform paketi hazırlanıyor.
KİRA FRENİ 2029'UN SONUNA KADAR GEÇERLİ
Almanya'da 2015 yılında yürürlüğe giren kira freni (Mietpreisbremse), konut piyasasının özellikle sıkışık olduğu bölgelerde yeni kira sözleşmelerinde uygulanıyor.17 Temmuz 2025 tarihinde kabul edilen düzenlemeyle uygulamanın süresi 31 Aralık 2029'a kadar uzatıldı. Böylece eyalet yönetimleri, konut sıkıntısının yaşandığı bölgeleri belirleyerek kira artışlarını sınırlandırmaya devam edebilecek.
Kira Freni kapsamındaki şehirlerde yeni kiracılardan talep edilecek başlangıç kirası, genel olarak aynı bölgede benzer özelliklere sahip konutların emsal kirasının en fazla yüzde 10 üzerinde olabiliyor.
Ancak bazı önemli istisnalar bulunuyor. Özellikle 1 Ekim 2014'ten sonra ilk kez kullanılan ve kiraya verilen yeni konutlar ile kapsamlı modernizasyondan sonra ilk kez kiralanan konutlar bu düzenlemenin dışında kalabiliyor. Önceki kiracının ödediği daha yüksek kira gibi bazı yasal istisnalar da mevcut.
NRW'DE 57 BELEDİYEDE KİRA FRENİ UYGULANIYOR
Kuzey Ren-Vestfalya (NRW) eyaletinde Mietpreisbremse uygulaması 57 belediyeyi kapsıyor. Düzenleme 31 Aralık 2029'a kadar uzatılmış durumda.Kapsamdaki önemli şehirler arasında Dortmund, Köln, Düsseldorf, Bonn, Essen? , Münster, Aachen, Bielefeld, Krefeld ve Duisburg? bulunuyor.
Bu listede Dortmund, Köln ve Düsseldorf'un yanı sıra Bergisch Gladbach, Bonn, Brühl, Dormagen, Düsseldorf, Frechen, Hürth, Leverkusen, Neuss, Ratingen, Siegburg ve Wuppertal gibi kentler de yer alıyor.
Kiracılar için önemli: Kira Freni her Almanya şehrinde otomatik olarak uygulanmıyor. Bir belediyenin resmi listede bulunması ve konutun yasal istisnalardan birine girmemesi gerekiyor.
MOBİLYALI EV KİRALAMALARINA YENİ SINIRLAMALAR GELİYOR
Hükümetin hazırladığı Mietrecht II reformunun önemli başlıklarından biri mobilyalı dairelerin kiralanması.Özellikle büyük şehirlerde mobilyalı dairelerin yüksek fiyatlarla kiraya verilmesi, mevcut kira koruma düzenlemelerinin aşılması tartışmalarına neden oluyor.
Yeni yasa tasarısına göre ev sahipleri, mobilyalar için talep ettikleri ek ücreti kira sözleşmesinde ayrıca göstermek zorunda olacak. Bu ücretin mobilyaların sözleşme tarihindeki gerçek değerine göre makul olması öngörülüyor.
Tamamen mobilyalı konutlarda ise yüzde 10'a kadar bir ek ücretin uygun kabul edilmesi planlanıyor.Böylece ev sahiplerinin mobilya gerekçesiyle kira bedelini açıklanmayan ve aşırı yüksek ek ücretlerle artırmasının önüne geçilmesi hedefleniyor.
KISA SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ALTI AY SINIRI
Yeni düzenlemenin bir başka önemli başlığı kısa süreli kira sözleşmeleri.Tasarıya göre geçici kullanım gerekçesiyle yapılan kira sözleşmelerinde genel olarak altı aylık bir üst sınır getirilmesi planlanıyor. Kiracının ihtiyacının sonradan ortaya çıkması veya uzaması durumunda bu sürenin toplam sekiz aya kadar uzatılabilmesi öngörülüyor.
Bu düzenlemeyle kısa süreli kiralama yönteminin kira koruma hükümlerini aşmak amacıyla kullanılmasının engellenmesi ve uzun süreli kiralık konut arzının desteklenmesi amaçlanıyor.
ENFLASYONA BAĞLI KİRA ARTIŞLARINA SINIR
Hükümetin reform paketinde Indexmiete adı verilen enflasyona bağlı kira sözleşmeleri de bulunuyor.Mevcut sistemde bu tür sözleşmelerde kira artışları tüketici fiyat endeksine göre hesaplanıyor. Bu nedenle enflasyonun yükseldiği dönemlerde kiracıların ödemeleri de artabiliyor.
Tasarıya göre konut piyasasının sıkışık olduğu bölgelerde yıllık enflasyon yüzde 3'ü aşarsa, bu oranın üzerindeki artışın yalnızca yarısının kiraya yansıtılması planlanıyor.
Örneğin yıllık enflasyonun yüzde 5 olması durumunda, yüzde 3'lük bölümün tamamı ve aşan yüzde 2'lik kısmın yarısı hesaba katılacak. Böylece kira artışı yüzde 4 ile sınırlandırılacak.Bu düzenlemenin mevcut ve yeni Indexmiete sözleşmelerini kapsaması öngörülüyor.
KİRA BORCU NEDENİYLE EVDEN ÇIKARILMA KONUSUNDA YENİ HAK
Reform paketinde kira borçları nedeniyle ev sahipleri tarafından feshedilen sözleşmelere ilişkin de değişiklik planlanıyor.Mevcut sistemde kiracı, belirli koşullarda kira borcunu ödeyerek derhal fesih kararını bir kez önleyebiliyor. Ancak olağan fesih bakımından aynı koruma bulunmuyor.
Yeni tasarıyla, kira borcunun ödenmesi halinde olağan fesih kararının da belirli koşullarda bir defaya mahsus ortadan kaldırılabilmesi hedefleniyor.Bu değişiklik özellikle ekonomik sıkıntı yaşayan ve geçici olarak kira ödemekte zorlanan aileler açısından önem taşıyor.
KİRA REFORMU HENÜZ YASALAŞMADI
Federal hükümetin Mietrecht II olarak bilinen reform paketi 29 Nisan 2026'da Bakanlar Kurulu tarafından kabul edildi. Tasarı 9 Temmuz'da Federal Meclis'te ilk görüşmeden geçti ve ilgili komisyona gönderildi.
Geçtiğimiz 14 Ekim'de Federal Meclis'in Hukuk ve Tüketiciyi Koruma Komisyonu'nda uzmanların görüşleri dinlendi. Ev sahipleri ve emlak sektörü temsilcileri bazı düzenlemelere karşı çıkarken kiracı haklarının güçlendirilmesini savunan görüşler de dile getirildi.Tasarı henüz yasalaşmış değil. Bu nedenle mobilyalı konutlar, Indexmiete ve kısa süreli sözleşmelere ilişkin yeni hükümler şu anda yürürlükteki haklar olarak değerlendirilmemeli.
KİRALAR YÜKSELMEYE DEVAM EDİYOR
Almanya Federal İstatistik Dairesi'nin (Destatis) Eylül 2026 verilerine göre, ısınma giderleri hariç net kiralar bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 1,9 arttı.
Kiel Dünya Ekonomisi Enstitüsü'nün GREIX kira endeksine göre ise 2026 yılının ikinci çeyreğinde 37 şehir ve bölgedeki yeni kiralık konut ilanlarının fiyatları bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 3 yükseldi.
Bu iki istatistik farklı kira piyasalarını ölçüyor: Destatis mevcut kira sözleşmelerini de kapsayan genel fiyat gelişimini, GREIX ise yeni kiralık konut ilanlarını inceliyor.
